Thuê nhà ở Hàn Quốc người nước ngoài: hợp đồng jeonse, wolse

Lúc thuê nhà là lúc số tiền lớn nhất đi qua tay bạn trong cuộc sống ở Hàn Quốc. Là người nước ngoài không có nghĩa là bạn được bảo vệ ít hơn: nếu đã đăng ký người nước ngoài, hợp đồng thuê nhà của bạn cũng nằm trong phạm vi Luật Bảo vệ Thuê nhà ở. Nhưng sự bảo vệ đó không tự có. Nó phụ thuộc vào những gì bạn kiểm tra trước khi ký, và hai việc bạn phải tự làm vào ngày chuyển vào.

Jeonse và wolse khác nhau thế nào?

Thuê nhà ở Hàn Quốc có hai hình thức chính. Cả hai đều xuất hiện trong câu hỏi phỏng vấn nhập tịch.

• Jeonse (전세) → gửi một khoản tiền đặt cọc lớn một lần và không phải trả tiền thuê hằng tháng. Khi hợp đồng kết thúc, bạn nhận lại đủ tiền cọc
• Wolse (월세) → gửi một khoản cọc nhỏ hơn và trả tiền thuê mỗi tháng. Hết hợp đồng bạn nhận lại tiền cọc, nhưng tiền thuê đã trả thì không được hoàn
• Tiền đặt cọc (보증금) → khoản tiền gửi chủ nhà trong thời gian thuê và được trả lại khi hợp đồng kết thúc. Đó là tiền bảo đảm, không phải tiền thuê

Dù là jeonse hay wolse, rủi ro lớn nhất đều giống nhau: hợp đồng đã hết mà bạn không lấy lại được tiền cọc. Mọi nội dung dưới đây đều nhằm giảm rủi ro đó.

Trước khi ký: kiểm tra xem căn nhà có an toàn không

Việc đầu tiên là xem giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (등기부등본). Ai cũng có thể xin bản sao tại Cổng đăng ký trực tuyến (iros.go.kr), và văn phòng môi giới sẽ cho bạn xem nếu bạn yêu cầu. Giấy này viết bằng tiếng Hàn nên có vẻ khó đọc, nhưng chỉ cần xem vài chỗ.

• Chủ sở hữu → người ký hợp đồng với tư cách chủ nhà có đúng là người đứng tên sở hữu trong giấy đăng ký không
• Thế chấp (근저당) → ngôi nhà đang bị thế chấp vay ngân hàng bao nhiêu tiền. Nếu số tiền này lớn, nghĩa là khi nhà bị bán đấu giá sẽ có nhiều người được lấy tiền trước tiền cọc của bạn
• Người đại diện → nếu người đến không phải chủ nhà mà là người đại diện, hãy kiểm tra giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu, rồi gọi thẳng cho chủ nhà để xác nhận
• Văn phòng môi giới → kiểm tra xem đó có phải văn phòng môi giới bất động sản có giấy phép, đã đăng ký hay không

Cũng nên cẩn thận với căn nhà có tiền cọc quá cao so với giá trị ngôi nhà. Nếu nhà bị bán đấu giá và số tiền bán được không đủ, bạn có thể không lấy lại đủ tiền cọc. Hãy so sánh giá thị trường của những căn cùng cỡ gần đó với số tiền thế chấp.

Đừng để việc chưa giỏi tiếng Hàn trở thành điểm yếu trong hợp đồng. Trước khi ký, hãy hỏi những câu bạn chưa hiểu và đi cùng một người có thể phiên dịch. Sau khi đã ký, câu "tôi không hiểu" sẽ không giúp được bạn.

Hợp đồng ghi những gì

Hợp đồng gồm thông tin cá nhân của chủ nhà và người thuê, địa chỉ căn nhà, số tiền cọc và tiền thuê, ngày trả tiền thuê hằng tháng và thời hạn thuê. Bạn cũng có thể thêm những thỏa thuận riêng gọi là điều khoản đặc biệt (특약), và phần này có sức nặng khi sau này xảy ra tranh chấp.

• Chuyển tiền đặt trước và tiền cọc vào tài khoản đứng tên chính chủ nhà, đúng như ghi trong hợp đồng. Nếu bị yêu cầu chuyển vào tài khoản của người đại diện hay môi giới, hãy dừng lại và kiểm tra lại
• Có thể thêm điều khoản đặc biệt nêu rõ chủ nhà sẽ không thiết lập quyền mới như thế chấp mới trên căn nhà cho đến ngày thanh toán phần còn lại
• Nếu có chỗ hỏng trước khi vào ở, hãy ghi rõ ai sẽ sửa

Ngày chuyển vào, làm hai việc

Ngày bạn nhận chìa khóa và thực sự chuyển vào là ngày quan trọng nhất. Công dân Hàn Quốc khai báo chuyển nơi ở tại trung tâm hành chính phường xã, còn người nước ngoài đã đăng ký thì theo Luật Quản lý xuất nhập cảnh, việc khai báo thay đổi nơi cư trú thay cho khai báo chuyển vào. Nếu bạn thực sự sống trong nhà và đã khai báo, bạn có thể bảo vệ quyền của người thuê ngay cả khi nhà bị bán hoặc đổi chủ (gọi là quyền đối kháng, 대항력). Hiệu lực này bắt đầu từ ngày hôm sau khi khai báo, không phải ngay trong ngày.

• Nhận chìa khóa và chuyển vào → thực sự sống trong nhà là điều kiện đầu tiên của quyền đối kháng
• Khai báo thay đổi nơi cư trú → thực hiện tại cơ quan xuất nhập cảnh, ủy ban quận huyện hoặc trung tâm hành chính phường xã. Thời hạn luật định là 15 ngày kể từ ngày chuyển đến nơi mới, nhưng để giữ tiền cọc thì làm ngay ngày chuyển vào là an toàn hơn
• Ngày xác định (확정일자) → mang bản gốc hợp đồng đến trung tâm hành chính để đóng dấu ngày. Có dấu này, nếu nhà bị bán đấu giá, bạn có quyền được trả lại tiền cọc trước những người có quyền phát sinh sau (quyền ưu tiên hoàn trả)

Nếu chỉ khai báo mà không lấy ngày xác định, bạn thường vẫn được ở tiếp khi nhà bị bán, nhưng thứ tự nhận tiền thì không được đảm bảo. Làm cả hai việc trong cùng ngày chuyển vào là dễ nhất. Thời hạn và cách khai báo thay đổi nơi cư trú chúng tôi đã tổng hợp riêng trong bài về thẻ đăng ký người nước ngoài.

Nếu bạn chưa có thẻ đăng ký người nước ngoài (ví dụ lưu trú ngắn hạn trong 90 ngày), sự bảo vệ này rất khó có được. Hãy hỏi trước tại cơ quan xuất nhập cảnh hoặc Trung tâm Tư vấn Người nước ngoài 1345.

Khi hợp đồng kết thúc

Dù hợp đồng ghi thời hạn dưới hai năm, người thuê vẫn có thể đòi hai năm. Và trước khi hợp đồng kết thúc, bạn có một lần quyền yêu cầu ở thêm hai năm (quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng). Chủ nhà có thể từ chối với những lý do luật công nhận, như chính chủ nhà muốn vào ở. Số tiền được tăng khi gia hạn cũng có mức trần do luật quy định.

• Muốn ở tiếp → báo rõ cho chủ nhà trước khi hợp đồng kết thúc một khoảng thời gian, bằng cách có lưu lại bằng chứng như tin nhắn hoặc thư bảo đảm
• Muốn chuyển đi → đừng chuyển đi trước khi nhận lại tiền cọc. Chuyển đi thì quyền đối kháng mất
• Phải chuyển đi nhưng chưa nhận lại cọc → nộp đơn lên tòa án xin lệnh đăng ký quyền thuê. Sau khi bạn rời đi, quyền đối kháng và quyền ưu tiên vẫn được giữ

Nếu không được trả cọc, đừng tự xoay xở một mình mà hãy liên hệ Công ty Hỗ trợ Pháp lý Hàn Quốc (132) hoặc Trung tâm Tư vấn Người nước ngoài 1345. Với loại tranh chấp này, kết quả phụ thuộc nhiều vào việc giấy tờ của bạn đầy đủ đến đâu. Hãy giữ hợp đồng, biên lai chuyển tiền và bản gốc hợp đồng có dấu ngày xác định đến cùng.

Phỏng vấn cũng hỏi

Kiến thức đời sống về nhà ở cũng được hỏi trong phỏng vấn nhập tịch. Trong các câu hỏi dự đoán thực tế chúng tôi đã tổng hợp có những câu như sau. Câu hỏi bằng tiếng Hàn, giống như trong buổi phỏng vấn thật.

한국의 주거 형태 중 보증금 중심의 임대차를 무엇이라고 합니까? — 전세

임대차 계약에서 집주인에게 맡겼다가 계약 종료 후 돌려받는 돈을 무엇이라고 합니까? — 보증금

Ngay cả người đã tự ký hợp đồng thuê nhà cũng thấy những câu hỏi chỉ đáp bằng một từ này lạ lẫm đến bất ngờ khi phải trả lời thành tiếng. Dịch vụ của chúng tôi giúp bạn nghe câu hỏi bằng giọng người phỏng vấn và luyện trả lời thành tiếng.

Bài viết này không phải tư vấn pháp lý. Luật, thủ tục, giấy tờ cần thiết và thời hạn khai báo liên quan đến thuê nhà có thể thay đổi, và mỗi căn nhà có hoàn cảnh riêng. Trước khi ký, hãy kiểm tra hướng dẫn hiện hành tại Công ty Hỗ trợ Pháp lý Hàn Quốc (132), cơ quan xuất nhập cảnh hoặc HiKorea (hikorea.go.kr).