外国人在韩国租房合同：全税房和月租签约前后要做什么

租房是在韩国生活中经手金额最大的时刻。外国人并不会因此少受保护——已办理外国人登记的外国人，租房同样受《住宅租赁保护法》保护。但这种保护不会自动产生，需要你在签约前核对清楚，并在搬家当天亲自办好两件事。

全税房和月租有什么不同

韩国的租房大致分两种，这两种在归化面试的题目里也会出现。

• 全税房（전세）→ 一次性交一大笔押金，之后每月不用付房租。合同结束时原数拿回押金
• 月租（월세）→ 交一笔较小的押金，每月另付房租。合同结束时拿回押金，但已经付的月租不退
• 押金（보증금）→ 租期内存放在房东处、合同结束后返还的钱。它是担保，不是房租

不管是全税房还是月租，最大的风险是一样的：合同到期了，押金却拿不回来。下面所有内容都是为了降低这个风险。

签约之前：先确认这套房子安不安全

首先要看登记簿誊本（등기부등본）。任何人都可以在网上登记所（iros.go.kr）申领，向中介提出也会给你看。它是韩文的，看起来很难，其实只需要看几个地方。

• 所有人 → 在合同上签字的房东，和登记簿上的所有人是不是同一个人
• 抵押（근저당）→ 房子被抵押向银行借了多少钱。这个数额大，说明房子被拍卖时排在你押金前面拿钱的人很多
• 代理人 → 如果来的不是房东本人而是代理人，要核对委托书和印鉴证明，并直接给房东打电话确认
• 中介 → 确认是登记在册的持证中介事务所

押金和房价相比高得离谱的房子也要小心。房子被拍卖、卖得的钱不够时，押金可能拿不全。请把附近同样大小的房子的行情和抵押金额放在一起比较。

不要让韩语不熟成为合同里的弱点。签字之前，不懂的句子要问清楚，最好带一位能帮你翻译的人一起去。签完字之后，"我不知道"是行不通的。

合同上要写什么

合同里有房东和租客的个人信息、房屋地址、押金和月租金额、每月付租日、租期。还可以写上叫作"特约"（특약）的额外约定，日后发生纠纷时，这部分很有分量。

• 定金和押金要汇到合同上写明的房东本人名下的账户——如果对方让你汇到代理人或中介的账户，先停下来重新确认
• 可以在特约里写明：在付清尾款之前，房东不得新设抵押之类的权利
• 入住前如果有损坏的地方，写明由谁来修

搬家当天，做两件事

拿到钥匙、真正搬进去的那天最重要。韩国国民到居民中心办理迁入申报，而已办理外国人登记的外国人，依据出入境管理法，用居住地变更申报来代替迁入申报。你实际住进去并办好这项申报后，即使房子被卖掉或房东换人，你也能主张租客的权利（对抗力）。这个效力不是从申报当天开始，而是从第二天开始。

• 拿钥匙搬进去 → 实际住进去是对抗力的第一个条件
• 居住地变更申报 → 可到出入境·外国人管理机构，或市·郡·区厅、居民中心办理。法定期限是搬到新居住地之日起15天，但为了保住押金，当天就办更稳妥
• 确定日期（확정일자）→ 带着合同原件到居民中心盖日期章。有了这个章，房子被拍卖时，你就有权比后来产生的权利人优先拿回押金（优先受偿权）

只办了居住地变更申报而没有取得确定日期，房子被卖时通常还能继续住，但拿钱的先后顺序没有保障。搬家当天在同一趟里把两件事都办好最省事。居住地变更申报的期限和办法，我们在"外国人登记证"那篇里另有整理。

还没有外国人登记证的人（例如90天以内的短期停留），很难得到这种保护。签约前请先向出入境·外国人管理机构或1345外国人综合咨询中心确认。

合同结束的时候

即使合同写的租期不到两年，租客也可以主张两年。另外，在合同结束之前，租客有一次要求再住两年的权利（合同更新请求权）。如果有法律认可的理由，比如房东要自己搬进来住，房东可以拒绝。更新时能上调的金额，法律规定了上限。

• 想继续住 → 在合同结束前一段时间，明确告知房东要续租，最好用短信或存证信函这类留有记录的方式
• 想搬走 → 没拿到押金之前先不要搬走。搬走会让对抗力消失
• 没拿到押金但必须搬走 → 向法院申请租赁权登记命令，搬走之后对抗力和优先受偿权仍然保留

押金要不回来时，不要一个人硬扛，请向大韩法律救助公团（132）或1345外国人综合咨询中心求助。这类纠纷的结果很大程度上取决于你的材料齐不齐。合同、汇款凭证、盖有确定日期章的合同原件，请一直保管到最后。

面试里也会考

与住房有关的常识，归化面试里也会问。我们整理的真实预测题里有这样的题目。题目用韩语出，和真正的面试一样。

한국의 주거 형태 중 보증금 중심의 임대차를 무엇이라고 합니까? — 전세

임대차 계약에서 집주인에게 맡겼다가 계약 종료 후 돌려받는 돈을 무엇이라고 합니까? — 보증금

就算自己签过租房合同，到了面试现场要用一个词大声回答，也出乎意料地生疏。我们的服务让你听面试官的声音出题，并练习大声回答。

本文不是法律意见。租赁相关的法律、流程、所需材料和申报期限都可能变化，而且每套房子的情况不同。签约前，请向大韩法律救助公团（132）、出入境·外国人管理机构或HiKorea（hikorea.go.kr）确认最新的说明。