외국인 전세 월세 계약 — 계약 전 확인과 이사한 날 할 일

집을 구하는 순간이 한국에서 가장 큰 돈이 오가는 때입니다. 외국인이라고 보호를 덜 받는 것은 아닙니다 — 외국인등록을 한 외국인의 임대차도 주택임대차보호법이 보호합니다. 다만 그 보호는 저절로 생기지 않고, 계약서를 쓰기 전에 확인할 것과 이사한 날 직접 해야 할 일 두 가지를 해야 생깁니다.

전세와 월세, 무엇이 다른가

한국의 집 임대는 크게 둘로 나뉩니다. 이 둘이 면접 문항에도 나옵니다.

• 전세 → 큰 보증금을 한 번 맡기고 매달 집세는 내지 않습니다. 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받습니다
• 월세 → 상대적으로 작은 보증금을 맡기고 매달 집세를 냅니다. 보증금은 계약이 끝날 때 돌려받지만 낸 월세는 돌아오지 않습니다
• 보증금 → 계약 기간 동안 집주인에게 맡겨 두었다가 계약이 끝나면 돌려받는 돈입니다. 집세가 아니라 담보입니다

전세든 월세든 가장 큰 위험은 같습니다 — 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 일입니다. 아래 내용은 전부 그 위험을 줄이는 방법입니다.

계약하기 전에 — 이 집이 안전한지 확인합니다

가장 먼저 등기부등본을 봅니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있고, 중개사무소에 요청하면 보여 줍니다. 한국어로 되어 있어서 어렵게 느껴지지만 볼 곳은 몇 군데뿐입니다.

• 소유자 → 계약서에 서명하는 집주인과 등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 봅니다
• 근저당 → 집을 담보로 은행에서 빌린 돈이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다. 이 금액이 크면 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금보다 먼저 가져가는 사람이 많다는 뜻입니다
• 대리인 → 집주인 본인이 아니라 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인에게 직접 전화해 확인합니다
• 중개사무소 → 등록된 공인중개사 사무소인지 확인합니다

집값에 비해 보증금이 지나치게 높은 집도 조심해야 합니다. 집이 경매로 넘어가 팔린 돈이 모자라면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 근처 같은 크기 집의 시세와 근저당 금액을 함께 비교해 보세요.

한국어가 서툰 것이 계약의 약점이 되지 않게 하세요. 계약서에 서명하기 전에는 모르는 문장을 물어보고, 통역을 도와줄 사람과 같이 가는 것이 좋습니다. 서명한 뒤에는 "몰랐다"는 말이 통하지 않습니다.

계약서에 무엇을 적나

계약서에는 집주인과 임차인의 인적사항, 집 주소, 보증금과 월세 금액, 월세를 내는 날짜, 계약 기간이 들어갑니다. 여기에 "특약"이라고 부르는 별도 약속을 적을 수 있는데, 나중에 분쟁이 생겼을 때 이 부분이 힘을 가집니다.

• 계약금과 보증금은 계약서에 적힌 집주인 본인 명의 계좌로 보냅니다 — 대리인이나 중개인 계좌로 보내라고 하면 멈추고 다시 확인합니다
• 잔금을 치르는 날까지 집주인이 근저당 같은 권리를 새로 설정하지 않는다는 내용을 특약에 넣을 수 있습니다
• 들어가기 전에 고장 난 곳이 있으면 누가 고치는지 적어 둡니다

이사한 날, 두 가지를 합니다

열쇠를 받아 실제로 이사한 날이 가장 중요합니다. 한국 국민은 주민센터에서 전입신고를 하지만, 외국인등록을 한 외국인은 출입국관리법에 따라 체류지 변경신고가 전입신고를 대신합니다. 이사한 집에 실제로 들어가 살면서 이 신고를 하면, 집이 팔리거나 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘(대항력)이 생깁니다. 이 효력은 신고한 바로 그날이 아니라 그다음 날부터 시작합니다.

• 열쇠를 받고 이사 → 실제로 들어가 사는 것이 대항력의 첫째 조건입니다
• 체류지 변경신고 → 출입국·외국인관서나 시·군·구청, 주민센터에서 합니다. 법이 정한 기한은 새 체류지로 옮긴 날부터 15일이지만, 보증금을 지키려면 이사한 날 바로 하는 편이 안전합니다
• 확정일자 → 계약서 원본을 가지고 주민센터에 가서 날짜 도장을 받습니다. 이 도장이 있으면 집이 경매로 넘어갔을 때 나중에 생긴 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생깁니다

체류지 변경신고만 하고 확정일자를 안 받으면 집이 팔려도 계속 살 수는 있지만 돈을 먼저 받을 순서는 보장되지 않습니다. 둘 다 이사한 날 같은 길에서 하는 것이 가장 쉽습니다. 체류지 변경신고의 기한과 방법은 외국인등록증 발급 글에 따로 정리해 두었습니다.

외국인등록증이 아직 없는 사람(90일 이내 단기 체류 등)은 이 보호를 받기 어렵습니다. 계약 전에 출입국·외국인관서나 1345 외국인종합안내센터에 먼저 확인하세요.

계약이 끝날 때

계약 기간을 2년보다 짧게 적었더라도 세입자는 2년을 주장할 수 있습니다. 그리고 계약이 끝나기 전에 한 번, 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리(계약갱신청구권)가 있습니다. 집주인이 직접 들어와 살려는 것처럼 법이 인정하는 이유가 있으면 거절할 수 있습니다. 갱신할 때 올릴 수 있는 금액에는 법이 정한 한도가 있습니다.

• 계속 살고 싶다 → 계약이 끝나기 얼마 전에 집주인에게 갱신 의사를 분명히, 가능하면 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알립니다
• 이사를 가고 싶다 → 보증금을 받기 전에 먼저 이사하지 않습니다. 이사하면 대항력이 사라지기 때문입니다
• 보증금을 못 받았는데 이사해야 한다 → 법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다

보증금을 돌려받지 못하면 혼자 해결하려 하지 말고 대한법률구조공단(132)이나 1345 외국인종합안내센터에 상담을 요청하세요. 이런 분쟁은 서류를 얼마나 갖췄는가에 따라 결과가 크게 갈립니다. 계약서, 입금 영수증, 확정일자 도장이 찍힌 계약서 원본을 끝까지 보관하세요.

면접에서도 나옵니다

집과 관련된 상식은 귀화 면접에서도 묻습니다. 저희가 정리한 실제 예상 문항 중에는 이런 것들이 있습니다.

한국의 주거 형태 중 보증금 중심의 임대차를 무엇이라고 합니까? — 전세

임대차 계약에서 집주인에게 맡겼다가 계약 종료 후 돌려받는 돈을 무엇이라고 합니까? — 보증금

직접 계약해 본 사람도 면접장에서는 한 단어로 대답해야 하는 문항이 의외로 낯섭니다. 저희 서비스는 이런 문항을 면접관 목소리로 듣고 소리 내어 답하는 연습을 제공합니다.

이 글은 법률 자문이 아닙니다. 임대차 관련 법과 절차, 필요한 서류, 신고 기한은 바뀔 수 있고 집마다 사정이 다릅니다. 계약하기 전에 대한법률구조공단(132), 출입국·외국인관서, 하이코리아(hikorea.go.kr)에서 지금의 안내를 확인하세요.