เช่าบ้านในเกาหลี ชาวต่างชาติ: สัญญาจอนเซและวอลเซ ทีละขั้นตอน

ตอนเช่าบ้านคือช่วงที่มีเงินก้อนใหญ่ที่สุดผ่านมือคุณในชีวิตที่เกาหลี การเป็นชาวต่างชาติไม่ได้ทำให้คุณได้รับความคุ้มครองน้อยลง หากลงทะเบียนชาวต่างชาติแล้ว สัญญาเช่าของคุณก็อยู่ในความคุ้มครองของกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยด้วย แต่ความคุ้มครองนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเอง มันขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณตรวจก่อนเซ็น และสองเรื่องที่คุณต้องไปทำเองในวันย้ายเข้า

จอนเซกับวอลเซต่างกันอย่างไร

การเช่าบ้านในเกาหลีมีสองแบบหลัก ทั้งสองแบบนี้ออกเป็นคำถามในการสัมภาษณ์ขอสัญชาติด้วย

• จอนเซ (전세) → วางเงินมัดจำก้อนใหญ่ครั้งเดียว และไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน เมื่อสัญญาสิ้นสุดจะได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน
• วอลเซ (월세) → วางเงินมัดจำก้อนเล็กกว่า และจ่ายค่าเช่าทุกเดือน เมื่อสิ้นสุดสัญญาได้เงินมัดจำคืน แต่ค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วไม่ได้คืน
• เงินมัดจำ (보증금) → เงินที่ฝากไว้กับเจ้าของบ้านตลอดสัญญาและได้คืนเมื่อสัญญาสิ้นสุด เป็นเงินประกัน ไม่ใช่ค่าเช่า

ไม่ว่าจะเป็นจอนเซหรือวอลเซ ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดเหมือนกัน คือสัญญาสิ้นสุดแล้วแต่ไม่ได้เงินมัดจำคืน เนื้อหาทั้งหมดต่อจากนี้มีไว้เพื่อลดความเสี่ยงนั้น

ก่อนเซ็นสัญญา: ตรวจว่าบ้านปลอดภัยหรือไม่

อย่างแรกให้ดูทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) ใครก็ขอสำเนาได้ที่สำนักงานทะเบียนออนไลน์ (iros.go.kr) และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะให้ดูถ้าคุณขอ เอกสารเป็นภาษาเกาหลีจึงดูยาก แต่มีจุดที่ต้องดูเพียงไม่กี่แห่ง

• เจ้าของ → ตรวจว่าคนที่เซ็นในฐานะเจ้าของบ้านเป็นคนเดียวกับชื่อเจ้าของในทะเบียนหรือไม่
• การจำนอง (근저당) → บ้านถูกจำนองกู้เงินธนาคารไว้เท่าไร ถ้าจำนวนนี้สูง แปลว่าหากบ้านถูกขายทอดตลาด มีผู้ที่ได้เงินก่อนเงินมัดจำของคุณหลายราย
• ตัวแทน → หากคนที่มาไม่ใช่เจ้าของบ้านแต่เป็นตัวแทน ให้ตรวจหนังสือมอบอำนาจและใบรับรองตราประทับ และโทรหาเจ้าของบ้านโดยตรงเพื่อยืนยัน
• สำนักงานนายหน้า → ตรวจว่าเป็นสำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตและจดทะเบียนไว้

ควรระวังบ้านที่เงินมัดจำสูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาบ้านด้วย หากบ้านถูกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่พอ คุณอาจไม่ได้เงินมัดจำคืนครบ ลองเปรียบเทียบราคาตลาดของบ้านขนาดเดียวกันในละแวกนั้นกับจำนวนเงินจำนอง

อย่าปล่อยให้การที่ยังไม่คล่องภาษาเกาหลีกลายเป็นจุดอ่อนในสัญญา ก่อนเซ็นให้ถามประโยคที่ไม่เข้าใจ และไปกับคนที่ช่วยแปลได้ เมื่อเซ็นไปแล้ว คำว่า "ฉันไม่เข้าใจ" ช่วยอะไรไม่ได้

สัญญาต้องเขียนอะไรบ้าง

สัญญามีข้อมูลส่วนตัวของเจ้าของบ้านและผู้เช่า ที่อยู่ของบ้าน จำนวนเงินมัดจำและค่าเช่า วันที่จ่ายค่าเช่ารายเดือน และระยะเวลาเช่า คุณยังเพิ่มข้อตกลงแยกที่เรียกว่าเงื่อนไขพิเศษ (특약) ได้ ซึ่งส่วนนี้มีน้ำหนักเมื่อเกิดข้อพิพาทภายหลัง

• โอนเงินมัดจำและเงินจองเข้าบัญชีที่เป็นชื่อเจ้าของบ้านเองตามที่เขียนในสัญญา หากถูกขอให้โอนเข้าบัญชีของตัวแทนหรือนายหน้า ให้หยุดและตรวจสอบอีกครั้ง
• เพิ่มเงื่อนไขพิเศษได้ว่าเจ้าของบ้านจะไม่สร้างสิทธิใหม่ เช่น การจำนองใหม่ บนบ้านจนกว่าจะชำระส่วนที่เหลือ
• หากมีจุดที่ชำรุดก่อนย้ายเข้า ให้เขียนไว้ว่าใครเป็นผู้ซ่อม

วันย้ายเข้า ทำสองเรื่อง

วันที่คุณรับกุญแจและย้ายเข้าอยู่จริงคือวันที่สำคัญที่สุด พลเมืองเกาหลีแจ้งย้ายเข้าที่ที่ทำการชุมชน แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนแล้ว ตามกฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง การแจ้งเปลี่ยนที่พำนักใช้แทนการแจ้งย้ายเข้า หากคุณอยู่อาศัยในบ้านจริงและแจ้งแล้ว คุณจะอ้างสิทธิของผู้เช่าได้แม้บ้านถูกขายหรือเปลี่ยนเจ้าของ (เรียกว่าสิทธิยันต่อบุคคลภายนอก, 대항력) ผลนี้เริ่มตั้งแต่วันถัดจากวันที่แจ้ง ไม่ใช่ภายในวันเดียวกัน

• รับกุญแจและย้ายเข้า → การอยู่อาศัยจริงเป็นเงื่อนไขข้อแรกของสิทธินี้
• แจ้งเปลี่ยนที่พำนัก → ทำที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือที่ว่าการเขต/อำเภอ หรือที่ทำการชุมชน กำหนดตามกฎหมายคือ 15 วันนับจากวันย้ายไปที่พำนักใหม่ แต่เพื่อรักษาเงินมัดจำ การทำในวันย้ายเข้าปลอดภัยกว่า
• วันที่ยืนยัน (확정일자) → นำสัญญาฉบับจริงไปที่ที่ทำการชุมชนเพื่อประทับตราวันที่ เมื่อมีตรานี้ หากบ้านถูกขายทอดตลาด คุณมีสิทธิได้เงินมัดจำคืนก่อนผู้ที่มีสิทธิเกิดขึ้นทีหลัง (สิทธิได้รับชำระก่อน)

ถ้าแจ้งอย่างเดียวแต่ไม่ขอวันที่ยืนยัน โดยทั่วไปคุณยังอยู่ต่อได้แม้บ้านถูกขาย แต่ลำดับการรับเงินไม่ได้รับการรับรอง การทำทั้งสองอย่างในวันย้ายเข้าเดียวกันง่ายที่สุด กำหนดเวลาและวิธีแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก เราสรุปแยกไว้ในบทความเรื่องบัตรลงทะเบียนชาวต่างชาติ

หากคุณยังไม่มีบัตรลงทะเบียนชาวต่างชาติ (เช่น พำนักระยะสั้นไม่เกิน 90 วัน) จะได้รับความคุ้มครองนี้ได้ยาก ให้สอบถามที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือศูนย์ข้อมูลชาวต่างชาติ 1345 ก่อน

เมื่อสัญญาสิ้นสุด

แม้สัญญาจะเขียนระยะเวลาไว้ไม่ถึงสองปี ผู้เช่าก็ยังยืนยันได้ว่าเป็นสองปี และก่อนสัญญาสิ้นสุด คุณมีสิทธิหนึ่งครั้งที่จะขออยู่ต่ออีกสองปี (สิทธิขอต่อสัญญา) เจ้าของบ้านปฏิเสธได้หากมีเหตุผลที่กฎหมายยอมรับ เช่น จะเข้าอยู่เอง การขึ้นราคาเมื่อต่อสัญญามีเพดานที่กฎหมายกำหนดไว้

• ต้องการอยู่ต่อ → แจ้งเจ้าของบ้านให้ชัดเจนก่อนสัญญาสิ้นสุดสักระยะ ด้วยวิธีที่เก็บหลักฐานได้ เช่น ข้อความหรือจดหมายลงทะเบียน
• ต้องการย้ายออก → อย่าย้ายออกก่อนได้รับเงินมัดจำคืน เพราะการย้ายออกทำให้สิทธิยันต่อบุคคลภายนอกหายไป
• ต้องย้ายแต่ยังไม่ได้เงินคืน → ยื่นคำขอต่อศาลให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า หลังคุณย้ายออกแล้วสิทธิก็ยังคงอยู่

หากไม่ได้เงินมัดจำคืน อย่าพยายามจัดการคนเดียว ให้ติดต่อสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (132) หรือศูนย์ข้อมูลชาวต่างชาติ 1345 ข้อพิพาทแบบนี้ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับความครบถ้วนของเอกสารเป็นอย่างมาก เก็บสัญญา ใบเสร็จการโอนเงิน และสัญญาฉบับจริงที่มีตราวันที่ยืนยันไว้จนจบ

ออกในการสัมภาษณ์ด้วย

ความรู้รอบตัวเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยก็ถูกถามในการสัมภาษณ์ขอสัญชาติ ข้อสอบจำลองจริงที่เรารวบรวมไว้มีข้อเหล่านี้ คำถามเป็นภาษาเกาหลีเหมือนในการสัมภาษณ์จริง

한국의 주거 형태 중 보증금 중심의 임대차를 무엇이라고 합니까? — 전세

임대차 계약에서 집주인에게 맡겼다가 계약 종료 후 돌려받는 돈을 무엇이라고 합니까? — 보증금

แม้แต่คนที่เคยเซ็นสัญญาเช่าเองก็มักรู้สึกไม่คุ้นเมื่อต้องตอบคำถามคำเดียวแบบนี้ด้วยเสียงพูดในห้องสัมภาษณ์ บริการของเราให้คุณฟังคำถามด้วยเสียงผู้สัมภาษณ์และฝึกตอบออกเสียง

บทความนี้ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎหมาย ขั้นตอน เอกสารที่ต้องใช้ และกำหนดเวลาแจ้งที่เกี่ยวกับการเช่าอาจเปลี่ยนแปลง และบ้านแต่ละหลังมีสถานการณ์ต่างกัน ก่อนเซ็นสัญญาให้ตรวจสอบคำแนะนำล่าสุดกับสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (132) สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือ HiKorea (hikorea.go.kr)